Property Due Diligence ในไทย 2026 — Checklist 25 ข้อก่อนเซ็น
Property Due Diligence (DD) คือกระบวนการตรวจสอบอสังหาฯ อย่างละเอียดก่อนเซ็นสัญญา — ป้องกัน Risk เรื่องโฉนดปลอม, ภาระจำนอง, ข้อพิพาทกรรมสิทธิ์, ผังเมืองห้ามก่อสร้าง, และโครงสร้างนิติบุคคล Nominee ที่ผิดกฎหมาย บทความนี้รวบรวม Checklist 25 ข้อสำหรับการ DD ในไทยปี 2026 พร้อมเอกสารที่ต้อง Notarize ที่ Thai Notary
1.Title Deed (โฉนด) — 5 ข้อ
(1) Chanote N.S. 4 = กรรมสิทธิ์เต็ม; N.S. 3K = สิทธิครอบครองพร้อมโอน; N.S. 3 / S.K.1 = สิทธิครอบครองเฉยๆ ห้ามโอนต่างชาติ; (2) ตรวจสารบบที่กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม 75 บาท/แปลง; (3) เทียบลายเซ็น/ตราประทับกับฉบับกรมที่ดิน (มี Fake Chanote ในตลาด); (4) ตรวจประวัติการโอน 10 ปีย้อนหลัง; (5) ตรวจระวาง (พิกัด GPS) ตรงกับที่ดูจริง
2.ภาระผูกพัน — 5 ข้อ
(6) ภาระจำนอง (Mortgage) ที่กรมที่ดิน; (7) ภาระจำยอม (Servitude) — เช่น ทางเข้า-ออก; (8) สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ของบุคคลที่สาม; (9) คดีค้องที่ศาล (ค้นที่ศาลแพ่ง/ศาลจังหวัด); (10) คำสั่ง Freeze Asset จาก ปปง./AMLO
3.ผังเมือง + สิ่งแวดล้อม — 5 ข้อ
(11) ผังเมืองรวมจังหวัด/กทม. — ตรวจสีพื้นที่ (ส.1-ส.4 / ม.1-ม.4 / พ.1-พ.4); (12) EIA Report (ถ้าโครงการเกิน 80 ห้อง/4 ชั้น); (13) ระยะร่นจากริมน้ำ/ป่า/สนามบิน; (14) Building Permit (ใบอนุญาตก่อสร้าง อ.1); (15) ใบรับรองการใช้อาคาร (อ.6) — สำคัญกรณีโรงแรม/Hostel
4.ภาษี + ค่าธรรมเนียม — 5 ข้อ
(16) ภาษีโรงเรือนและที่ดินค้างชำระ; (17) ภาษีบำรุงท้องที่; (18) ค่าส่วนกลางคอนโดค้างชำระ (ตรวจที่นิติบุคคล); (19) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (พ.ร.บ. 2562); (20) ค่าน้ำ-ไฟค้างชำระ
5.ผู้ขาย (กรณีบริษัท) — 5 ข้อ
(21) หนังสือรับรองบริษัทไม่เกิน 30 วัน (Notarize ถ้าต่างประเทศ); (22) Board Resolution อนุมัติขาย (Notarize); (23) Shareholder List — ตรวจ Nominee ไทย/Beneficial Owner; (24) งบการเงิน 3 ปี (กรณีซื้อหุ้นแทนซื้อทรัพย์); (25) Tax Clearance Certificate — Thai Notary บริการ Notarize เอกสารบริษัทครบทุกชิ้น (ดู ma-cross-border-thailand)
6.Notarize POA + เอกสาร DD
ผู้ซื้อต่างประเทศมอบ POA ให้ทนายไทยดำเนินการ DD แทน — Notarize POA ที่ Thai Notary (หรือ Notary ในประเทศตัวเอง + Apostille) → ทนายเข้าตรวจกรมที่ดิน/ศาล/กรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้แทน — ลด Risk + ประหยัดเวลาเดินทาง — Thai Notary บริการ DD Package 7-14 วัน 35,000-65,000 บาท (ดู foreigner-buy-condo-thailand-2026)
คำถามที่พบบ่อย
DD ใช้เวลานานแค่ไหน
Standard DD: 7-10 วันทำการ; Comprehensive DD (รวมตรวจคดี + ผังเมือง + EIA): 14-21 วันทำการ — เร่งด่วน 3-5 วันได้เพิ่มค่าด่วน 30% — ทนายให้ DD Report สรุปรายการเสี่ยง พร้อมคำแนะนำการเจรจาราคา/แก้ไขสัญญา
ถ้าเจอภาระจำนองยังซื้อได้ไหม
ได้ — ทำสัญญาเงื่อนไข 'ผู้ขายต้องปลดจำนองก่อนโอน' แล้วใช้เงินผู้ซื้อจ่ายปลดที่ธนาคารวันโอน (Cashier Cheque จ่ายธนาคาร + ส่วนต่างให้ผู้ขาย) — เป็นวิธีมาตรฐานในตลาดอสังหาฯ ไทย
Fake Chanote เจอบ่อยไหม
พบในตลาดบ้านมือสองโดยเฉพาะที่ดินต่างจังหวัด — ป้องกันโดย (1) ค้นสารบบที่กรมที่ดินด้วยตัวเอง/ทนาย ไม่ใช้สำเนาจากผู้ขาย; (2) ขอเลขที่ดิน + ระวาง แล้วเทียบกับ GPS; (3) ตรวจ Watermark กระดาษ Chanote (มี Logo กรมที่ดิน + ลายน้ำ)
ใช้บริการ Notary ที่ Thai Notary ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่
เริ่มต้น 1,500 บาทต่อชุดเอกสาร ขึ้นกับชนิดเอกสารและจำนวนหน้า บริการรวมการตรวจสอบลายเซ็น ประทับตรา และจัดทำ Notarial Certificate ภาษาอังกฤษ พร้อมให้คำปรึกษาแนวทาง MFA + กงสุลปลายทางโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม
นัดด่วนภายในวันได้หรือไม่
ได้ครับ — เรารับเคสด่วน Same-day Notary ที่สำนักงานลาดพร้าว 95 และมีบริการ Notary นอกสถานที่ในรัศมีกรุงเทพ-ปริมณฑล โทร 094-895-8999 หรือ LINE @Thainotary เพื่อเช็คคิวก่อนเดินทาง
ปรึกษาทนาย Notary โดยตรง
บริษัท ไทย โนตารี ลอว์ แอนด์ เซอร์วิส จำกัด · DBD 0405565001923