Foreigner ซื้อคอนโดในไทย 2026 — กฎ Foreign Quota 49% + Notarize FET
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในนิติบุคคลอาคารชุดได้สูงสุด 49% ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 (แก้ไข 2551) บทความนี้สรุปทุกขั้นตอนปี 2026 ตั้งแต่การโอนเงินผ่าน FET Form, การ Notarize POA, ค่าธรรมเนียมโอน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, และเอกสารที่ต้องเตรียมที่กรมที่ดิน
1.กฎหมายหลักปี 2026
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19: ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขาย — โครงการต้องมีใบรับรอง 'Foreign Quota Available' จากนิติบุคคล (ข้อ 6 ทวิ) ก่อนโอน — ปี 2026 ยังคงไม่เปิดให้ต่างชาติซื้อที่ดิน (Land Code 1954 มาตรา 86) ยกเว้น BOI หรือ LTR Investor (ดู ltr-smart-visa-2026-complete-guide)
2.FET Form (Foreign Exchange Transaction)
โอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีไทย ≥ USD 50,000 ต่อ Transaction → ธนาคารออก 'FET Form' (Bank of Thailand Form ธ.ต.3) ระบุวัตถุประสงค์ 'Purchase of Condominium Unit' — เก็บต้นฉบับเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ — ถ้าโอนต่ำกว่า USD 50K ใช้ 'Credit Advice' + 'Bank Confirmation Letter' แทน
3.เอกสารที่กรมที่ดินต้องการ
(1) Passport + Visa (สำเนา + ตัวจริง); (2) FET Form ต้นฉบับ; (3) สัญญาจะซื้อจะขาย; (4) Foreign Quota Certificate จากนิติบุคคล; (5) Power of Attorney (Notarize) ถ้าไม่ได้มาเอง; (6) Tor Dor 5 (แบบฟอร์มกรมที่ดิน); (7) ใบเสร็จชำระค่าส่วนกลาง
4.Notarize POA + เอกสาร
ถ้าผู้ซื้ออยู่ต่างประเทศ ต้องทำ POA มอบให้ทนายไทยดำเนินการแทน — Notarize POA ที่ Thai Notary หรือ Notary Public ในประเทศที่อยู่ → ส่ง Apostille (HCCH 1961) หรือ Embassy Legalization → แปลภาษาไทยรับรองโดย MFA — ค่าบริการ Thai Notary: POA + Passport + Bank Statement = 4,500 บาท (ดู what-is-notary-public-thailand)
5.ค่าธรรมเนียมและภาษี 2026
(1) ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน; (2) อากรแสตมป์ 0.5%; (3) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือ <5 ปี); (4) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ขึ้นกับราคาประเมิน) — แบ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขายตามธรรมเนียม แต่เจรจาในสัญญาได้
6.Risk ที่ต้องระวัง
(1) ซื้อจากโครงการที่ Foreign Quota เต็มแล้ว → ใช้ Leasehold 30+30+30 แทน (ดู leasehold-vs-freehold-thailand-2026); (2) โอนเงินมาแบบไม่มี FET → ขายต่อแล้วโอนเงินคืนต่างประเทศไม่ได้; (3) Nominee Structure (ใช้คนไทยถือแทน) ผิดกฎหมายอาญา มาตรา 96 ลงโทษถึงจำคุก
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อคอนโดต้องบินมาไทยเองไหม
ไม่จำเป็น — ทำ POA Notarize + Apostille ในประเทศตัวเอง ส่งมาให้ทนายไทยดำเนินการแทนได้ทั้งกระบวนการ ตั้งแต่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายจนถึงรับโฉนดที่กรมที่ดิน
ขายคอนโดแล้วโอนเงินกลับต่างประเทศได้เท่าไหร่
โอนคืนได้เต็มจำนวนที่ระบุใน FET Form เดิม + กำไรจากการขาย — ต้องแสดง FET Form ตอนซื้อ + สัญญาขาย + ใบเสร็จเสียภาษี ที่ธนาคารเพื่อทำ Outward Remittance
Foreign Quota เต็มแล้วทำอย่างไร
(1) รอ Foreigner อื่นขายออกแล้วซื้อต่อ (Secondary Market); (2) ทำ 30-Year Leasehold + Option to Renew อีก 2 รอบ; (3) ตั้งบริษัทไทย 51:49 (มี Risk Nominee ถ้าโครงสร้างไม่ถูกต้อง — ปรึกษาทนายก่อน)
ใช้บริการ Notary ที่ Thai Notary ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่
เริ่มต้น 1,500 บาทต่อชุดเอกสาร ขึ้นกับชนิดเอกสารและจำนวนหน้า บริการรวมการตรวจสอบลายเซ็น ประทับตรา และจัดทำ Notarial Certificate ภาษาอังกฤษ พร้อมให้คำปรึกษาแนวทาง MFA + กงสุลปลายทางโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม
นัดด่วนภายในวันได้หรือไม่
ได้ครับ — เรารับเคสด่วน Same-day Notary ที่สำนักงานลาดพร้าว 95 และมีบริการ Notary นอกสถานที่ในรัศมีกรุงเทพ-ปริมณฑล โทร 094-895-8999 หรือ LINE @Thainotary เพื่อเช็คคิวก่อนเดินทาง
ปรึกษาทนาย Notary โดยตรง
บริษัท ไทย โนตารี ลอว์ แอนด์ เซอร์วิส จำกัด · DBD 0405565001923