Foreigner รับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในไทย 2026 — กฎ 1 ปี + ภาษีมรดก
เมื่อ Foreigner รับมรดกอสังหาฯ ในไทย กฎหมายไทยมีเงื่อนไขเฉพาะตามประเภททรัพย์สิน บทความนี้สรุปกฎ Land Code 1954 มาตรา 93 (รับมรดกที่ดินต้องโอนต่อภายใน 1 ปี), พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558, ขั้นตอน Probate ที่ศาล, และเอกสาร Apostille ที่ต้องเตรียมจากต่างประเทศ
1.กฎหมายมรดก Foreigner
(1) ปพพ. มาตรา 1599-1755 บังคับใช้กับมรดกในไทยทั้งหมด ไม่ว่าเจ้ามรดกจะสัญชาติใด; (2) Foreigner เป็นทายาทตามพินัยกรรมหรือทายาทโดยธรรมได้เต็มสิทธิ; (3) Land Code 1954 ม.93: ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ แต่ต้องโอนต่อให้คนไทย/นิติบุคคลภายใน 1 ปี — ถ้าไม่โอน อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจขายทอดตลาดได้
2.ประเภทอสังหาฯ และสิทธิรับมรดก
(1) คอนโดในโควต้า 49%: ถือ Freehold ตลอดได้; (2) คอนโดเกินโควต้า: ต้องขายภายใน 1 ปี; (3) บ้าน/วิลล่า/ที่ดิน: รับได้แต่ต้องขายภายใน 1 ปี — สิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดินถือได้ตลอด (ดู leasehold-vs-freehold-thailand-2026)
3.Probate Process ที่ศาลแพ่ง
(1) ยื่นคำร้องตั้งผู้จัดการมรดกที่ศาลแพ่ง/ศาลจังหวัด; (2) ส่งหมายเรียกทายาท 30 วัน; (3) ศาลไต่สวน + ออกคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดก (1-3 เดือน); (4) ผู้จัดการมรดกรวบรวมทรัพย์ + ชำระหนี้ + แบ่งให้ทายาท; (5) จดทะเบียนโอนที่กรมที่ดิน — ใช้เวลารวม 4-8 เดือน
4.เอกสารต่างประเทศที่ต้อง Apostille
(1) Death Certificate (Apostille หรือ Embassy Legalization); (2) Will / พินัยกรรม (Apostille + Notarize ถ้าทำในต่างประเทศ); (3) Family Relationship Certificate (สำหรับทายาทโดยธรรม); (4) Marriage Certificate ของเจ้ามรดก (ถ้ามีคู่สมรส); (5) Passport ทายาท (Notarize) — ทั้งหมดต้องแปลรับรอง MFA → Thai Notary ดำเนินการครบ One-stop (ดู apostille-thailand-2026-complete-guide)
5.ภาษีการรับมรดก 2026
พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558: เก็บภาษีเฉพาะมรดกส่วนที่เกิน ฿100 ล้าน — อัตรา 5% (เครือญาติตรง: พ่อ-แม่-ลูก-คู่สมรส) / 10% (ทายาทอื่น) — Foreigner เสียภาษีเฉพาะทรัพย์สินในไทย — ยื่นแบบ ภ.ม.60 ภายใน 150 วันจากวันได้รับมรดก
6.Notarize POA สำหรับ Probate ทางไกล
ถ้าทายาทอยู่ต่างประเทศและไม่สามารถมาศาลได้ ทำ POA มอบให้ทนายไทยดำเนินการแทน — Notarize POA + Apostille ในประเทศ → ส่งแปลรับรอง MFA → ยื่นต่อศาล — Thai Notary บริการ One-stop Probate POA 8,500 บาท (ดู cross-border-marriage-thailand-2025-act)
คำถามที่พบบ่อย
รับมรดกที่ดินแล้วไม่อยากขายทำอย่างไร
Land Code ม.93 บังคับขายภายใน 1 ปี — ทางเลือก: (1) ขายให้ญาติคนไทย + ทำ Lease 30 ปีกลับมาเช่า; (2) ขายให้บริษัทไทย 51:49 ที่ทายาทถือหุ้น 49% (โครงสร้างต้องถูกต้องไม่ใช่ Nominee); (3) ขายให้ผู้ลงทุนภายนอกแล้วเก็บเงิน
พินัยกรรมต่างประเทศใช้ในไทยได้ไหม
ใช้ได้ตาม ปพพ. ม.1648 ถ้าทำตามแบบของประเทศที่ทำพินัยกรรม — ต้องแปลภาษาไทย Notarize + Apostille (HCCH 1961) ก่อนยื่นต่อศาลไทย — ถ้าไม่ใช่ภาคี Apostille ต้องทำ Embassy Legalization แทน
ภาษีมรดกของคู่สมรสต้องเสียไหม
ไม่ — มาตรา 3(2) พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก ยกเว้นภาษีให้คู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้อง — แต่ถ้าเป็น Cross-Border Marriage ต้องทะเบียนสมรสไทยตาม พ.ร.บ.สมรสเท่าเทียม 2025 (ดู cross-border-marriage-thailand-2025-act)
ใช้บริการ Notary ที่ Thai Notary ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่
เริ่มต้น 1,500 บาทต่อชุดเอกสาร ขึ้นกับชนิดเอกสารและจำนวนหน้า บริการรวมการตรวจสอบลายเซ็น ประทับตรา และจัดทำ Notarial Certificate ภาษาอังกฤษ พร้อมให้คำปรึกษาแนวทาง MFA + กงสุลปลายทางโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม
นัดด่วนภายในวันได้หรือไม่
ได้ครับ — เรารับเคสด่วน Same-day Notary ที่สำนักงานลาดพร้าว 95 และมีบริการ Notary นอกสถานที่ในรัศมีกรุงเทพ-ปริมณฑล โทร 094-895-8999 หรือ LINE @Thainotary เพื่อเช็คคิวก่อนเดินทาง
ปรึกษาทนาย Notary โดยตรง
บริษัท ไทย โนตารี ลอว์ แอนด์ เซอร์วิส จำกัด · DBD 0405565001923