มอบอำนาจขายคอนโดในไทยขณะอยู่ต่างประเทศ แต่สำนักงานที่ดินไม่รับหนังสือมอบอำนาจ
อ่าน 7 นาที · ปรับปรุง 2026-08-11
สรุปสั้น
เจ้าของห้องอยู่ต่างประเทศ ทำหนังสือมอบอำนาจส่งกลับมาแล้วถูกปฏิเสธที่เคาน์เตอร์ เพราะลำดับการรับรองผิดและใช้แบบฟอร์มไม่ตรงกับที่กรมที่ดินต้องการ
สถานการณ์
ผู้ขายเป็นคนไทยที่พำนักอยู่ต่างประเทศ ต้องการโอนขายห้องชุดในกรุงเทพฯ โดยมอบอำนาจให้ญาติไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินแทน จึงพิมพ์หนังสือมอบอำนาจเอง ลงนามต่อหน้าโนตารีในต่างประเทศ แล้วส่งเอกสารตัวจริงกลับมาทางไปรษณีย์
ทำไมแฟ้มจึงติดขัด
เอกสารถูกปฏิเสธด้วยสามเหตุผลพร้อมกัน หนึ่ง ใช้แบบฟอร์มทั่วไปแทนแบบมอบอำนาจของกรมที่ดิน สอง ลายมือชื่อผ่านการรับรองของโนตารีต่างประเทศแล้วแต่ยังไม่ผ่านการรับรองของสถานเอกอัครราชทูตไทยและกรมการกงสุล สาม คำแปลภาษาไทยจัดทำโดยผู้แปลที่ไม่มีเอกสารรับรองแนบ ทำให้เจ้าหน้าที่ไม่สามารถตรวจสอบที่มาของคำแปลได้
รายการเอกสารในแฟ้ม
- หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน (ท.ด.21) พร้อมข้อความระบุห้องชุดและเลขที่โฉนด
- สำเนาหนังสือเดินทางของผู้มอบอำนาจ พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
- คำแปลภาษาไทยของเอกสารรับรองจากต่างประเทศ พร้อมใบรับรองคำแปล
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด
ลำดับการดำเนินงาน
1. ตรวจเงื่อนไขปลายทางก่อนพิมพ์เอกสารใหม่
ติดต่อสำนักงานที่ดินเขตที่ห้องชุดตั้งอยู่เพื่อยืนยันแบบฟอร์มและข้อความที่ต้องระบุ เพราะรายละเอียดการมอบอำนาจต้องครอบคลุมทั้งการขาย การรับเงิน และการชำระภาษี มิฉะนั้นผู้รับมอบอำนาจจะทำได้ไม่ครบขั้นตอนในวันโอน
2. จัดทำหนังสือมอบอำนาจฉบับใหม่ตามแบบราชการ
ร่างข้อความให้ตรงกับรายการในโฉนดห้องชุด ตรวจการสะกดชื่อภาษาอังกฤษให้ตรงกับหนังสือเดินทางทุกตัวอักษร แล้วส่งไฟล์ให้ผู้มอบอำนาจพิมพ์และลงนามในต่างประเทศ
3. รับรองลายมือชื่อในต่างประเทศแล้วเดินสายรับรองต่อ
ลงนามต่อหน้าโนตารีในประเทศที่พำนัก จากนั้นนำไปรับรองที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทย ก่อนส่งกลับมารับรองนิติกรณ์ที่กรมการกงสุลในไทยเป็นขั้นสุดท้าย
4. จัดทำคำแปลพร้อมใบรับรองคำแปล
แปลเอกสารรับรองต่างประเทศเป็นภาษาไทยพร้อมแนบใบรับรองคำแปลที่ระบุผู้แปลและวันที่ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบที่มาของคำแปลได้ในแฟ้มเดียว
5. ซ้อมแฟ้มก่อนวันนัดโอน
ตรวจครบชุดอีกครั้งก่อนวันนัด ทั้งเอกสารตัวจริง สำเนาที่รับรองแล้ว และเอกสารฝั่งนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อไม่ให้เสียคิวโอนและต้องนัดใหม่
ข้อควรระวัง
- พิมพ์หนังสือมอบอำนาจเองโดยไม่ใช้แบบของกรมที่ดิน เป็นสาเหตุการตีกลับที่พบบ่อยที่สุด
- รับรองโนตารีในต่างประเทศแล้วคิดว่าจบ ทั้งที่ยังต้องผ่านสถานทูตไทยและกรมการกงสุล
- ระบุขอบเขตการมอบอำนาจแคบเกินไป จนผู้รับมอบอำนาจรับเงินหรือชำระภาษีแทนไม่ได้
- สะกดชื่อภาษาอังกฤษไม่ตรงกับหนังสือเดินทาง ทำให้ต้องเริ่มสายรับรองใหม่ทั้งชุด
มุมมองของที่ปรึกษา
จุดที่เป็นงานที่ปรึกษาไม่ใช่การเดินเอกสาร แต่คือการตัดสินใจว่าจะร่างขอบเขตอำนาจอย่างไรให้ครอบคลุมทั้งวันโอน และจะจัดลำดับการรับรองอย่างไรให้ผู้มอบอำนาจซึ่งอยู่ต่างประเทศเซ็นเพียงรอบเดียว การเซ็นซ้ำรอบสองมักหมายถึงการเสียเวลาอีกสองถึงสามสัปดาห์จากการส่งเอกสารข้ามประเทศ
ผลของแฟ้ม
แฟ้มถูกจัดใหม่ทั้งชุดโดยผู้มอบอำนาจลงนามเพิ่มเพียงครั้งเดียว และเข้าสู่กระบวนการโอนตามนัดโดยไม่ต้องเลื่อนสัญญาจะซื้อจะขาย
คำถามที่พบบ่อย
อยู่ต่างประเทศ ต้องบินกลับมาเซ็นเองไหม
โดยทั่วไปไม่ต้องครับ หากจัดทำหนังสือมอบอำนาจให้ถูกแบบและเดินสายรับรองครบ ผู้รับมอบอำนาจสามารถดำเนินการแทนได้ แต่ต้องวางข้อความมอบอำนาจให้ครอบคลุมทุกขั้นตอนในวันโอนตั้งแต่ต้น
หนังสือมอบอำนาจมีอายุการใช้งานหรือไม่
ตัวหนังสือมอบอำนาจไม่ได้กำหนดอายุตายตัว แต่หน่วยงานรับเรื่องมักพิจารณาความสดของเอกสารประกอบ เช่น สำเนาทะเบียนบ้านหรือใบปลอดหนี้ จึงควรวางแผนให้เอกสารทั้งชุดใช้ได้ในช่วงเวลาเดียวกัน
ถ้าผู้ซื้อเร่งวันโอน จะย่นเวลาได้แค่ไหน
ส่วนที่ย่นได้คือขั้นตอนในประเทศไทยและการจัดทำคำแปล ส่วนที่ย่นไม่ได้คือคิวของสถานทูตในต่างประเทศ จึงควรเริ่มจากปลายทางที่ควบคุมไม่ได้ก่อนเสมอ
เคสนี้เป็นแฟ้มลูกความจริงหรือไม่
ไม่ใช่ครับ ทุกเคสในหน้านี้เขียนขึ้นจากรูปแบบงานที่พบซ้ำในทางปฏิบัติ โดยตัดข้อมูลที่ระบุตัวบุคคลออกทั้งหมด เผยแพร่เพื่อให้เห็นลำดับการทำงานของแฟ้มเอกสารข้ามประเทศ ไม่ใช่การรับประกันว่าเคสของคุณจะได้ผลเหมือนกัน เพราะเงื่อนไขเปลี่ยนตามหน่วยงานปลายทาง ประเภทเอกสาร และประเทศที่ยื่น
ถ้าไม่อยากเดินเรื่องเอง ให้ทีมงานทำให้ทั้งหมดได้ไหม
ได้ครับ และเป็นสิ่งที่ลูกค้าส่วนใหญ่เลือก ส่งรูปเอกสารที่มีอยู่ ประเทศปลายทาง และหน่วยงานที่จะยื่น มาที่ LINE @Thainotary หรือโทร 094-895-8999 เราจะตรวจเส้นทางเอกสารให้ก่อนว่าต้องเดินลำดับใด ขาดอะไร แล้วจึงรับดำเนินการรับรอง แปล และยื่นให้ครบทั้งสายในรอบเดียว
ไม่อยากยุ่งยาก ให้เราดูแลให้ทั้งหมด
ทีมงานตรวจเส้นทางเอกสารให้ก่อนเริ่มงาน ประสานหน่วยงานแทน และรายงานความคืบหน้าทุกขั้น โทร 094-895-8999 หรือทัก LINE @Thainotary