Leasehold 30+30+30 vs Freehold ในไทย 2026 — เลือกแบบไหนปลอดภัยกว่า
ต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ ในไทยมักเลือกระหว่าง Freehold (กรรมสิทธิ์เต็ม) ของห้องชุดในโควต้า 49%, หรือ Leasehold สิทธิการเช่า 30 ปี (ต่อได้อีก 30+30) สำหรับบ้าน/วิลล่า/ที่ดิน บทความนี้เทียบทุกประเด็นกฎหมายปี 2026 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 และ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
1.นิยามและฐานกฎหมาย
Freehold = กรรมสิทธิ์ตลอดไปตามโฉนด (Chanote N.S. 4); Leasehold = สิทธิการเช่าตาม ปพพ. มาตรา 540-571 — สูงสุด 30 ปีต่อสัญญา จดทะเบียนที่กรมที่ดิน — มาตรา 538 ระบุชัดว่า 'อายุการเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้แค่ 3 ปี'
2.Foreign Quota 49% (Freehold คอนโดเท่านั้น)
พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 มาตรา 19: Foreigner ถือ Freehold ห้องชุดได้ ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขาย — ใช้สิทธิเลือกตั้งในนิติบุคคลได้ตามสัดส่วน — โอนเงินผ่าน FET Form (ดู foreigner-buy-condo-thailand-2026)
3.Leasehold 30+30+30 — ความจริงที่ต้องรู้
ปพพ. มาตรา 540 จำกัด 30 ปี/สัญญา — สัญญา 30+30+30 = สัญญาฉบับแรก 30 ปี + Option to Renew อีก 2 รอบ (ไม่ใช่ Right) — Renewal ผูกพันได้เฉพาะเมื่อเจ้าของที่ดินยังอยู่/ทายาทยินยอม — มีคำพิพากษาศาลฎีกา 6451/2559 ยืนยันว่า 'การรับรองล่วงหน้าให้ต่อสัญญาเกิน 30 ปีเป็นโมฆะตาม ปพพ. ม.540'
4.เพิ่มความปลอดภัย Leasehold ด้วย Superficies + Usufruct
(1) Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) ปพพ. ม.1410-1416 — ต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างได้ แม้ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน; (2) Usufruct (สิทธิอาศัย) ปพพ. ม.1417-1428 — ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ; ใช้ร่วมกับ Lease 30 ปี เพื่อลด Renewal Risk
5.Notarize Lease + จดทะเบียน
Lease > 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน — เอกสาร: (1) สัญญา Lease ภาษาไทย-อังกฤษ; (2) Passport (Notarize ที่ Thai Notary); (3) POA ถ้ามอบให้ทนาย (Notarize + Apostille); (4) Tor Dor 5; (5) Foreign Quota Certificate (กรณีคอนโด) — Thai Notary บริการ Notarize Lease + POA ครบทุกขั้นตอน 5,500 บาท (ดู what-is-notary-public-thailand)
6.BOI / LTR — Freehold ที่ดินได้
(1) BOI Promoted Company ถือที่ดินสำหรับ Office/Factory ได้; (2) LTR Investor ลงทุน USD 500K ในไทย ถือ Freehold ที่ดิน 1 ไร่สำหรับที่อยู่อาศัยได้ตาม Royal Decree 743 (ดู ltr-smart-visa-2026-complete-guide + boi-promoted-company-setup)
คำถามที่พบบ่อย
Leasehold 30+30+30 มีผลผูกพันจริงไหม
ผูกพันเฉพาะ 30 ปีแรกที่จดทะเบียน — Renewal 2 รอบเป็นเพียง 'Option' ตามสัญญา — ถ้าเจ้าของที่ดินขายต่อให้คนอื่น เจ้าของใหม่ไม่ผูกพัน Renewal Option ตามคำพิพากษาศาลฎีกา 6451/2559
Superficies คุ้มครองตลอดชีวิตไหม
Superficies จดได้สูงสุด 30 ปี (ปพพ. ม.1412) หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ — Usufruct ตลอดชีวิตเสมอ — ใช้ทั้งสองอย่างคู่กันให้สิทธิครอบครองสิ่งปลูกสร้าง + อยู่อาศัยจนเสียชีวิต
Foreigner ถือที่ดินไทยได้กรณีไหนบ้าง
(1) BOI Promoted (Office/Factory); (2) LTR Investor (USD 500K, 1 ไร่ที่อยู่อาศัย); (3) Treaty of Amity (สัญชาติอเมริกัน, ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมเท่านั้น ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย) — นอกจากนี้ Land Code 1954 ม.86 ห้ามต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกประเภท
ใช้บริการ Notary ที่ Thai Notary ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่
เริ่มต้น 1,500 บาทต่อชุดเอกสาร ขึ้นกับชนิดเอกสารและจำนวนหน้า บริการรวมการตรวจสอบลายเซ็น ประทับตรา และจัดทำ Notarial Certificate ภาษาอังกฤษ พร้อมให้คำปรึกษาแนวทาง MFA + กงสุลปลายทางโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม
นัดด่วนภายในวันได้หรือไม่
ได้ครับ — เรารับเคสด่วน Same-day Notary ที่สำนักงานลาดพร้าว 95 และมีบริการ Notary นอกสถานที่ในรัศมีกรุงเทพ-ปริมณฑล โทร 094-895-8999 หรือ LINE @Thainotary เพื่อเช็คคิวก่อนเดินทาง
ปรึกษาทนาย Notary โดยตรง
บริษัท ไทย โนตารี ลอว์ แอนด์ เซอร์วิส จำกัด · DBD 0405565001923