ขาย/โอนที่ดินในไทยขณะอยู่ต่างประเทศ — คู่มือทำ POA ทด.21 + Notary ฉบับเข้าใจง่าย
การขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยขณะเจ้าของอยู่ต่างประเทศ ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจ ทด.21 ของกรมที่ดินเท่านั้น — ใช้ฟอร์มอื่นจะถูกปฏิเสธทันที บทความนี้สรุปขั้นตอนครบ ตั้งแต่ดาวน์โหลด ทด.21 กรอกข้อมูล ทำ Notary ต่างประเทศ ผ่าน MFA + สถานทูตไทย จนถึงขั้นตอนโอนที่กรมที่ดิน
1.แบบฟอร์ม ทด.21 — ดาวน์โหลดจากที่ใด
ดาวน์โหลดได้จากเว็บกรมที่ดิน dol.go.th หรือขอที่สำนักงานที่ดิน ใช้ฟอร์มล่าสุดเท่านั้น (เวอร์ชันก่อนปี 2020 ไม่ยอมรับ) ฟอร์มมี 2 หน้า กรอกครบทุกช่อง รวมถึงเลขโฉนด เนื้อที่ และวัตถุประสงค์การมอบ
2.ข้อความวัตถุประสงค์ที่ต้องระบุ
ระบุชัดว่า 'ขาย', 'ให้', 'จำนอง', 'ไถ่ถอน' หรือ 'จดทะเบียนภาระจำยอม' — ระบุชื่อผู้ซื้อ-ราคา-เงื่อนไขชำระเงิน ถ้าไม่ระบุครบจะใช้โอนไม่ได้
3.Notary ที่ต่างประเทศ
ลงนามต่อหน้า Notary Public ปลายทาง พร้อมแสดงพาสปอร์ตและสำเนาโฉนด Notary จะรับรองว่าลายเซ็นเป็นของผู้มอบจริง ไม่ใช่การรับรองความถูกต้องของข้อความใน POA
4.Apostille หรือ MFA + สถานทูตไทย
ตั้งแต่ปี 2025 ไทยรับ Apostille แล้ว — ประเทศภาคี Apostille (ยุโรปส่วนใหญ่, สหรัฐฯ, ออสเตรเลีย, ญี่ปุ่น) ใช้ Apostille แทน MFA+สถานทูตได้ ลดเวลา 2–4 สัปดาห์ ประเทศนอก Apostille ยังต้องผ่าน MFA ปลายทาง + สถานทูตไทย
5.MFA ไทย + แปลรับรอง
POA ที่ถึงไทยแล้วต้องแปลเป็นไทย รับรองคำแปลโดยทนาย ส่ง MFA ไทย (กรมการกงสุล แจ้งวัฒนะ) รับรองคำแปล ใช้เวลา 2 วันทำการ Thai Notary รับส่ง MFA แทนได้
6.โอนที่กรมที่ดิน
ผู้รับมอบนำ ทด.21 ฉบับสมบูรณ์ + โฉนดตัวจริง + สำเนาบัตรประชาชนทั้งสองฝ่าย + เงินค่าธรรมเนียม ไปยื่นที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ภาษีและค่าโอนรวม 6–9% ของราคาประเมิน
7.ข้อควรระวังที่กรมที่ดินมักปฏิเสธ
1) POA ออกเกิน 6 เดือน 2) ลายเซ็นไม่ตรงกับบัตรประชาชน 3) ไม่ระบุราคา-ผู้ซื้อ-วันที่ชัดเจน 4) ใช้ฟอร์มเก่า 5) ไม่มีตราประทับ MFA ไทย — ตรวจทุกข้อก่อนเดินทางไปยื่น
คำถามที่พบบ่อย
ใช้ POA ทั่วไป (General POA) แทน ทด.21 ได้ไหม
ไม่ได้ — กรมที่ดินรับเฉพาะ ทด.21 เท่านั้น General POA ใช้ได้กับธนาคารและศาล แต่ไม่ใช่กรมที่ดิน
ถ้าผู้ขายมีหลายคน ต้องทำ ทด.21 กี่ฉบับ
ทำคนละฉบับ — เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนต้องลงนามแยกใน ทด.21 ของตัวเอง
ทำ POA ที่สถานทูตไทยปลายทางเลยได้ไหม ไม่ต้อง Notary
ได้ — บางสถานทูตไทย (เช่น ลอนดอน, โตเกียว, ซิดนีย์) มีบริการรับรองลายเซ็นใน ทด.21 โดยตรง ประหยัดขั้นตอน Notary + MFA แต่ต้องนัดคิวล่วงหน้า 2–4 สัปดาห์
ใช้บริการ Notary ที่ Thai Notary ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่
เริ่มต้น 1,500 บาทต่อชุดเอกสาร ขึ้นกับชนิดเอกสารและจำนวนหน้า บริการรวมการตรวจสอบลายเซ็น ประทับตรา และจัดทำ Notarial Certificate ภาษาอังกฤษ พร้อมให้คำปรึกษาแนวทาง MFA + กงสุลปลายทางโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม
นัดด่วนภายในวันได้หรือไม่
ได้ครับ — เรารับเคสด่วน Same-day Notary ที่สำนักงานลาดพร้าว 95 และมีบริการ Notary นอกสถานที่ในรัศมีกรุงเทพ-ปริมณฑล โทร 094-895-8999 หรือ LINE @Thainotary เพื่อเช็คคิวก่อนเดินทาง
ปรึกษาทนาย Notary โดยตรง
บริษัท ไทย โนตารี ลอว์ แอนด์ เซอร์วิส จำกัด · DBD 0405565001923