คำถามที่พบบ่อย — กฎหมายอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายอาคารชุดกำหนดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินอัตราส่วนที่กฎหมายกำหนดของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร ก่อนโอนต้องตรวจโควตาต่างชาติของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นก่อนเสมอ

กรณีชาวต่างชาติซื้อในโควตาต่างชาติ โดยหลักต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาและมีหลักฐานจากธนาคาร เช่น แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ เพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน

ควรตรวจสารบบที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ดูชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ ภาระจำยอง จำนอง อายัด ผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ รวมถึงทางเข้าออกตามกฎหมาย การตรวจก่อนวางมัดจำช่วยลดความเสี่ยงมากที่สุด

การเช่าอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนได้ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้เต็มระยะเวลา

ไม่รับ การใช้คนไทยถือกรรมสิทธิ์แทนคนต่างด้าวเป็นความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ทั้งผู้ถือแทนและผู้ให้ถือแทนมีโทษ เราให้คำแนะนำเฉพาะทางเลือกที่ชอบด้วยกฎหมาย เช่น ห้องชุดในโควตาต่างชาติ สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน

กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัว โดยปกติเป็นข้อตกลงในสัญญาว่าจะแบ่งกันอย่างไร ควรระบุให้ชัดเจนก่อนวันโอน เพราะรายการที่เกี่ยวข้องมีหลายส่วนและคิดตามอัตราที่กรมที่ดินและกรมสรรพากรกำหนด

บริษัทไทยที่ประกอบธุรกิจจริงและมีโครงสร้างผู้ถือหุ้นถูกต้องสามารถถือที่ดินได้ตามกฎหมาย แต่หากตั้งบริษัทเพียงเพื่อให้ต่างชาติควบคุมที่ดินโดยไม่มีการประกอบธุรกิจจริง จะเข้าข่ายนอมินีซึ่งผิดกฎหมาย

ได้ โดยใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน (ท.ด.21 หรือแบบที่เกี่ยวข้อง) กรอกให้ครบถ้วนห้ามเว้นช่องว่าง แนบสำเนาบัตรประชาชนรับรองสำเนา และหากลงนามในต่างประเทศต้องรับรองผ่านสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย

ซื้อได้ในนามบุคคลต่างชาติภายใต้โควตากรรมสิทธิ์คนต่างด้าวของอาคารชุดนั้นซึ่งกฎหมายกำหนดไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทย เช่น แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคาร (FET) หรือหนังสือรับรองการโอนเงินตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย

โดยหลักถือครองไม่ได้ ยกเว้นกรณีเฉพาะตามกฎหมาย เช่น ได้รับส่งเสริมการลงทุนบางประเภท หรือกรณีตามประมวลกฎหมายที่ดินที่มีเงื่อนไขเข้มงวด ทางเลือกที่ใช้กันคือสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งกฎหมายให้จดทะเบียนได้ไม่เกิน 30 ปีและอาจต่ออายุตามที่ตกลง การใช้นอมินีคนไทยถือแทนเป็นความผิดตามกฎหมาย

การจดทะเบียนสิทธิการเช่าทำได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี ส่วนข้อตกลงต่ออายุมีผลผูกพันในฐานะสัญญาระหว่างคู่สัญญา แต่ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ทั้งหมด ผู้เช่าจึงมีความเสี่ยงหากผู้ให้เช่าเปลี่ยนตัวหรือทรัพย์ถูกโอน ควรพิจารณาโครงสร้างเสริม เช่น สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกิน ประกอบคำแนะนำทางกฎหมายเป็นรายกรณี

รายการมาตรฐานคือค่าธรรมเนียมการโอนตามอัตราของกรมที่ดิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แล้วแต่กรณีถือครอง และค่าจดจำนองหากมีสินเชื่อ อัตราแต่ละรายการอ้างอิงราคาประเมินหรือราคาซื้อขายตามหลักเกณฑ์ และรัฐอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราวเป็นช่วง ๆ ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน

ควรขอคัดสำเนาโฉนดและสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อดูภาระผูกพัน จำนอง ภาระจำยอม และประวัติการโอน ตรวจแนวเขตกับรังวัดจริง ตรวจผังเมืองและข้อกำหนดการก่อสร้าง ตรวจทางเข้า-ออกว่าเป็นทางสาธารณะหรือทางภาระจำยอมที่จดทะเบียน และตรวจว่าผู้ขายมีอำนาจขายจริงตามเอกสารทะเบียนราษฎรและทะเบียนสมรส

ในทางปฏิบัติสำนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในบันทึกยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย เพื่อไม่ให้ที่ดินตกเป็นสินสมรสที่คนต่างด้าวมีส่วนได้เสีย ผลคือคู่สมรสต่างชาติสละสิทธิเรียกร้องในที่ดินนั้น จึงควรเข้าใจผลทางกฎหมายอย่างชัดเจนและพิจารณาข้อตกลงอื่นประกอบก่อนลงนาม

ต้องมีหนังสือรับรองการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรจากธนาคาร ซึ่งระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด พร้อมหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดว่าอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวยังไม่เกินร้อยละ 49 และหนังสือเดินทางฉบับจริง หากมอบอำนาจต้องใช้แบบมอบอำนาจของกรมที่ดินที่รับรองลายมือชื่อถูกต้อง

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี กฎหมายกำหนดเพดานการเช่าไว้ 30 ปี และต่ออายุได้อีกไม่เกิน 30 ปี ข้อตกลงต่ออายุอัตโนมัติที่ทำล่วงหน้าอาจไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน

สิทธิเก็บกินให้สิทธิใช้สอยและเก็บดอกผลจากทรัพย์ รวมถึงให้ผู้อื่นเช่าได้ ส่วนสิทธิอาศัยให้เพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน โอนไม่ได้และให้เช่าไม่ได้ ทั้งสองอย่างจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ และมักใช้กับคู่สมรสต่างชาติเพื่อให้ความมั่นคงในการอยู่อาศัยแม้ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน

การตั้งบริษัทโดยใช้ผู้ถือหุ้นไทยแทนเพื่อถือครองที่ดินให้คนต่างด้าวเป็นการถือหุ้นแทนที่ผิดกฎหมายและมีบทลงโทษ ทั้งอาจถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดิน แนวทางที่ถูกต้องคือการเช่าระยะยาวจดทะเบียน สิทธิเก็บกิน การถือครองห้องชุดในโควตาต่างชาติ หรือการลงทุนผ่านช่องทางที่กฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะ

โดยหลักมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะขึ้นกับระยะเวลาถือครองและสถานะผู้ขาย อัตราเป็นไปตามที่กรมที่ดินและกรมสรรพากรกำหนดและมีมาตรการลดหย่อนเป็นช่วง ๆ ผู้ซื้อผู้ขายควรตกลงในสัญญาให้ชัดว่าใครรับภาระส่วนใด

ต้องมีหลักฐานว่านำเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาทในไทย โดยธนาคารจะออกเอกสารยืนยันการรับเงินจากต่างประเทศระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด สำนักงานที่ดินใช้เอกสารนี้ประกอบการโอน จึงต้องระบุชื่อผู้ซื้อให้ตรงกันทุกฉบับ

กฎหมายอาคารชุดกำหนดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกินสัดส่วนที่กำหนดของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร ผู้ซื้อควรขอหนังสือรับรองอัตราส่วนจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงิน เพราะหากโควตาเต็มจะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียงสามปี การจดทะเบียนทำให้สิทธิผูกพันเจ้าของรายใหม่หากมีการขายที่ดิน จึงเป็นขั้นตอนที่ไม่ควรข้าม

ต้องระวังอย่างยิ่ง เพราะการตั้งบริษัทโดยมีคนไทยถือหุ้นแทนเพื่อเลี่ยงข้อห้ามถือครองที่ดินเป็นการถือหุ้นแทนที่ผิดกฎหมาย โครงสร้างที่ใช้ได้ต้องเป็นบริษัทที่ประกอบธุรกิจจริงและมีที่มาของเงินลงทุนชัดเจน ควรขอความเห็นทางกฎหมายก่อนเสมอ

ต้องตรวจประเภทโฉนดและระวางที่ตั้งจริง ภาระจำนอง สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม ทางเข้าออกตามกฎหมาย ผังเมืองและข้อจำกัดการก่อสร้าง รวมถึงคดีความหรืออายัดที่ปรากฏในสารบบที่ดิน การตรวจเหล่านี้ทำได้ที่สำนักงานที่ดินที่โฉนดตั้งอยู่

ได้โดยทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน ลงนามต่อหน้าผู้ทำคำรับรองในต่างประเทศหรือที่สถานทูตไทย แล้วผ่านการรับรองตามที่กำหนดก่อนนำมาใช้ ควรกรอกรายละเอียดแปลงที่ดินให้ครบและห้ามลงนามในแบบฟอร์มเปล่า

หากสัญญาจะซื้อจะขายทำเป็นหนังสือและมีหลักฐานการชำระ ผู้ซื้อฟ้องบังคับให้โอนตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหายได้ ความชัดเจนของข้อกำหนดเรื่องกำหนดโอน เบี้ยปรับ และเงื่อนไขบอกเลิก มีผลชี้ขาดคดีมาก จึงควรให้ตรวจร่างก่อนวางเงิน

ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ตามกรณี และค่าจดจำนองหากกู้ธนาคาร สัญญาควรระบุชัดว่าฝ่ายใดรับผิดชอบส่วนใด เพราะเป็นข้อพิพาทหน้าเคาน์เตอร์ที่พบบ่อย

ทายาทต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ในฐานะทายาทโดยธรรม แต่โดยหลักต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เนื่องจากข้อจำกัดการถือครองของคนต่างด้าว ควรวางแผนตั้งแต่ทำพินัยกรรมเพื่อลดปัญหาในชั้นจัดการมรดก

วิธีที่ปลอดภัยคือนัดไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน โดยผู้ซื้อชำระส่วนที่ต้องไถ่ถอนตรงให้ธนาคารและชำระส่วนที่เหลือให้ผู้ขายเมื่อจดทะเบียนเสร็จ ควรระบุขั้นตอนนี้ไว้ในสัญญาอย่างละเอียด

ควรตรวจประเภทเอกสารสิทธิ์ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ เนื้อที่ ภาระจำยอม การจำนอง อายัด และผังเมืองที่ควบคุมการใช้ประโยชน์ โดยขอคัดสารบบที่ดินจากสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนวางเงินมัดจำทุกครั้ง

ควรกำหนดเงื่อนไขบังคับก่อน เช่น ผลการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และการอนุมัติสินเชื่อ ระบุวันโอน ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ พร้อมสิทธิเรียกเงินมัดจำคืนหากผู้ขายผิดสัญญาหรือโอนไม่ได้ตามกำหนด

เช่าเพื่ออยู่อาศัยได้คราวละไม่เกินสามสิบปีและต่ออายุได้ตามที่ตกลง โดยสัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี ส่วนคำมั่นจะต่ออายุควรระบุให้ชัดและจดทะเบียนพร้อมกัน

คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินสี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ผู้ซื้อจึงควรขอหนังสือรับรองอัตราส่วนจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางมัดจำ เพราะหากเต็มโควตาจะจดทะเบียนโอนไม่ได้

คือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศที่ธนาคารออกให้ ระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด ชื่อผู้ซื้อ และจำนวนเงินตราต่างประเทศ กรมที่ดินใช้เอกสารนี้ประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างด้าว

โดยทั่วไปมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แล้วแต่กรณี คู่สัญญาควรระบุในสัญญาว่าฝ่ายใดรับผิดชอบรายการใด เพื่อไม่ให้เกิดข้อโต้แย้งที่สำนักงานที่ดินในวันโอน

ควรตรวจใบอนุญาตจัดสรรหรือใบอนุญาตก่อสร้าง ความคืบหน้าจริงเทียบงวดชำระเงิน หลักประกันการก่อสร้าง และเงื่อนไขคืนเงินหากส่งมอบล่าช้า รวมถึงตรวจว่าที่ดินโครงการติดจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่

ภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้วติดไปกับที่ดิน ผู้ซื้อรายใหม่ต้องยอมรับสิทธิของที่ดินสามยทรัพย์ต่อไป เช่น ทางเดินหรือทางระบายน้ำ จึงควรตรวจระวางและสารบบก่อนซื้อ เพราะอาจกระทบแผนก่อสร้างและมูลค่าที่ดิน

ทำได้โดยใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดินพร้อมเอกสารแสดงตน หากผู้มอบอยู่ต่างประเทศ ต้องลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานทูตไทยหรือผู้มีอำนาจรับรอง แล้วผ่านการรับรองตามช่องทางที่กำหนดก่อนส่งกลับมาใช้

ขั้นแรกยื่นคำขอรังวัดสอบเขตต่อสำนักงานที่ดินเพื่อให้ช่างรังวัดออกไปตรวจสอบร่วมกับเจ้าของที่ดินข้างเคียง หากยังตกลงกันไม่ได้จึงใช้กระบวนการไกล่เกลี่ยหรือฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้ชี้ขาดแนวเขตที่แท้จริง